Los seis puntos, en el orden que conviene
El orden importa porque los primeros son los que pueden hacer caer la operación, y no tiene sentido negociar condiciones de pago sobre algo que no se va a poder escriturar.
Primero, quién es el titular registral y si tiene capacidad para vender. Segundo, si la parcela existe como unidad independiente. Tercero, qué obras están ejecutadas realmente. Cuarto, qué se paga, cuándo y cómo. Quinto, quién asume cada gasto de la operación. Sexto, con qué reglas vas a convivir si el lote está en un barrio con administración.
Los tres primeros se verifican con documentos y con una visita. Los tres últimos se acuerdan y se dejan escritos.
Toda la revisión puede resolverse en pocos días si la documentación está disponible. Lo que suele demorar no es revisar, sino conseguir lo que falta.
Dominio: quién puede vender
No alcanza con que alguien se presente como dueño. Hay que verificar quién figura inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia de Buenos Aires y si esa persona coincide con quien va a firmar.
El certificado de dominio informa el estado actual del inmueble: si hay hipotecas, embargos u otras restricciones anotadas. El certificado de inhibiciones se refiere a la persona del vendedor y confirma que no tiene impedimentos para disponer de sus bienes.
El caso que más operaciones frena en terrenos es la sucesión sin concluir: el titular registral es una persona fallecida y los herederos todavía no están en condiciones de disponer. Se puede avanzar, pero la escritura espera a que el trámite termine, y ese plazo no lo controla ninguna de las partes.
Ambos certificados puede solicitarlos cualquier interesado, no hace falta ser el titular.
Mensura: si la parcela existe
La pregunta concreta es si el plano de mensura y subdivisión está aprobado y registrado, y si el lote tiene nomenclatura catastral propia.
Si la tiene, es una unidad independiente: se puede escriturar sola, hipotecar sola y vender sola. Si no la tiene, lo que estás comprando es una expectativa sobre un trámite en curso.
Comprar en esa situación es posible y frecuente en desarrollos nuevos, pero cambia lo que hay que negociar: el boleto debería indicar con qué hito concreto se habilita la escrituración y qué pasa si no se alcanza.
Pedí también el plano en sí, no sólo la confirmación de que existe. Sirve para el punto siguiente.
Obra: qué está ejecutado y qué está prometido
Es donde más se pierde dinero, porque «tiene servicios» puede significar tres cosas muy distintas: que la red llega a la entrada del barrio, que llega al frente de tu lote, o que está proyectada.
Pedí el detalle por servicio y por lote, no por loteo. Dentro de un mismo proyecto las etapas avanzan a ritmos distintos y no todas las parcelas están en el mismo punto.
Para lo que falta, pedí cronograma con hitos fechados y quién lo financia. Un «próximamente» no es un cronograma.
Y verificá en el terreno lo que te dicen: si la red está tendida, se ve. Si la calle está afirmada, se camina.
La visita al terreno, que no reemplaza a los papeles pero los complementa
Hay cosas que ningún documento muestra y que se detectan en veinte minutos en el lugar.
Andá con el plano y verificá medidas y linderos. Las diferencias entre lo que muestra el vendedor y lo que dice el plano son frecuentes, sobre todo en terrenos con alambrados antiguos.
Mirá la cota respecto de la calle y de los lotes vecinos. Un terreno más bajo que su entorno va a necesitar relleno, y ese costo puede ser significativo.
Si podés, volvé después de una lluvia fuerte. Es la verificación más barata que existe y la que más problemas revela: cómo drena el terreno, cómo queda la calle de acceso, si hay zonas donde el agua se acumula.
Fijate qué hay construido alrededor y a qué altura, porque eso define vistas y privacidad de tu futura casa.
Pago y gastos: lo que se acuerda por escrito
Las condiciones de pago tienen que estar completas antes de la seña: monto total, anticipo, cantidad de cuotas si las hay, moneda, y —el punto que más discusiones genera después— cómo se actualiza el saldo.
Dos planes con el mismo precio de lista pueden terminar muy separados según el índice de ajuste. Pedilo por escrito y hacé la cuenta antes de comparar.
Sobre los costos de cerrar la compra, ni el impuesto de sellos ni los honorarios ni la gestoría están asignados de manera automática en todos los casos: se negocian. Definir el reparto antes de la seña, y dejarlo escrito, evita la discusión más común al llegar a la escritura.
Los valores vigentes de sellos y honorarios conviene consultarlos al momento de operar, porque se actualizan.
Reglamento y expensa, si corresponde
Si el lote está en un barrio con administración, el reglamento es parte de lo que comprás y obliga.
Pedí el texto completo, no un resumen. Fijate superficie mínima a construir, altura permitida, retiros, materiales admitidos y si existe un plazo máximo para iniciar la obra desde la escritura.
Sobre la expensa, pedí el desglose por rubro y el historial de aumentos de los últimos años. El importe actual dice menos sobre tu costo futuro que la trayectoria.
En barrios ya en funcionamiento, las actas de las últimas asambleas suelen ser el documento más honesto que vas a leer: exponen qué problemas tiene el barrio y cómo se están resolviendo.
Qué hacer si un punto sale mal
Que aparezca un problema no significa retirarse. Significa que cambió lo que hay que negociar.
Si el pendiente es cuantificable —una obra que falta, una deuda impaga, un trámite por hacer— tiene un costo estimable, y ese costo puede descontarse del precio o quedar a cargo del vendedor como condición previa a la escritura.
Si el pendiente es de plazo —una sucesión en trámite, una aprobación demorada— la variable a negociar no es el precio sino qué pasa con tu dinero mientras tanto: cuánto se entrega, cuánto queda retenido, y en qué condiciones podés desistir.
Lo que no conviene es avanzar hasta la seña con la promesa de que «eso se arregla». Los pendientes se resuelven antes de comprometer dinero, o se documentan con un acuerdo que prevea qué ocurre si no prosperan.